В последнее время мне часто приходится обсуждать с клиентами вопросы, связанные с риском покупки недвижимости. Многих беспокоит вопрос, а не лопнет ли этот рынок как мыльный пузырь так, как это случилось с канадским рынком недвижимости в конце восьмидесятых годов прошлого столетия, или так, как случилось с хай-тек индустрией в начале нынешнего? Может быть, стоит подождать, когда рынок упадет и тогда купить жилье дешевле?

Похоже на то, что эти опасения-ожидания малообоснованны, и рынок недвижимости падать не собирается, а совсем наоборот, продолжает идти вверх, несмотря на редкие сезонные спады.
Но при этом, небольшое снижение темпов роста (о падении вообще никто не говорит) рынка недвижимости, неожиданно, вызвало целый ряд заблуждений о состоянии и перспективах этого сектора экономики.
Экономисты TD банка во главе с аналитиком TD Bank Financial Group Карлом Гомезом, проанализировав текущую ситуацию, пришли к выводу, что риск, связанный с рынком недвижимости значительно преувеличен. Их полный отчет озаглавленный «Bursting Aspects of the Housing Bubble Myth» можно прочитать в Интернете по адресу www.td.com/economics.
Вот основные выводы данного отчета:

• Сомнения по поводу мыльного пузыря в который превращается рынок недвижимости необоснованно раздуты так как сегодняшний прочный рынок не базируется на спекулятивных покупках жилья. Доказательством этого является и то, что количество домовладельцев достигло 67% по сравнения с 65.8% в 2001 г., то есть спекуляция не являлась основным двигателем рынка недвижимости.
• Опасения, связанные с увеличением банковского процента, чрезмерным строительством кондоминиумов, а также демографическими перспективами, также сильно завышены.
• Судя по всему, покупка дома все еще является серьезным долгосрочным вкладом денег.

Рассмотрим подробнее несколько существенных аспектов отчета.

1. Большинство домовладельцев не пострадает от повышения банковского процента на ипотечные ссуды.
   Существует опасение, что сегодняшние домовладельцы, привлеченные низким банковским процентом на ссуды, сильно пострадают от их поднятия. Аналитики TD банка указывают на тот факт, что покупатели, которые берут сейчас ипотечные ссуды, предпочитают переменный процент или процент, зафиксированный на достаточно долгий срок. Таким образом, часть покупателей уже защищена от поднятия банковского процента, так как их месячный платеж не увеличится в течение этого зафиксированного срока. Кроме того, даже в случае ужесточения монетарной политики Канадским Банком, долгосрочный фиксированный процент растет значительно медленнее, чем краткосрочный.
   В свою очередь, владельцы переменного процента могут его зафиксировать, если он начнет подниматься, превратив в долгосрочный фиксированный процент. Причем им даже не придется особо торопиться, так как в большинстве случаев переменный процент повышается после повышения основного банковского процента.
   К тому же, в отчете TD банка указано, что резкое повышение банковского процента весьма маловероятно по причине умеренной инфляции. По словам Гомеза «Инфляция не такое чудовище каким она была в конце 80-х годов, а это значит что процент будет повышаться умеренными темпами когда Канадский Банк начнет цикл ужесточения (монетарной политики)»
   
2. Разумное экономическое обоснование строительства кондоминиумов.
   Данная проблема значительно менее актуальна для Оттавы, чем для Торонто и Ванкувера где существует опасение чрезмерного строительства кондо. На самом деле, высокие цены на землю в центре города вынуждают строительные компании строить более компактное жилье. Такое жилье гораздо доступнее, чем отдельный дом. Но риск избыточного строительства таких домов сильно преувеличен, так как большинство строительных компаний использует современные методы оценки и управления риском, такие как предварительная продажа еще не построенных единиц жилья.
   
3. Вышедшие на пенсию так называемые «бэби-бумеры» будут продолжать поддерживать цены на недвижимость.
   С приближением пенсионного возраста большинства «бэби-бумеров» все чаще муссируется миф о предстоящем падении цен на недвижимость, связанный с продажей большого количества семейных домов относительно малой группе молодых покупателей. В отчете TD банка приводится ряд контраргументов. Во-первых, не все «бэби-бумеры» выйдут на пенсию одновременно. «Эта демографическая группа в настоящее время распределяется по возрасту от 60 и вплоть до 39 лет», отмечает аналитик TD Карл Гомез. Таким образом, пока старшее поколение подумывает о выходе на пенсию, молодежь будет обзаводиться семьями и подыскивать себе достаточно большие дома. Это позволит поддерживать рынок недвижимости в относительном балансе. Кроме того в отчете говорится о том, что даже при выходе на пенсию, «бэби-бумеры» не станут сразу отказываться от своих домов. Возможно, они захотят изменить тип жилья, но весьма маловероятно, что это сильно изменит цены.
   Тем не менее, в отчете допускается, что старшее поколение может быть причиной небольшого понижения цен в узком секторе рынка недвижимости в ближайшие несколько лет. Маленькие кондо типа «обувной коробки», строящиеся сейчас в некоторых частях Канады в рамках строительного бума, могут столкнуться с проблемами при продаже, предупреждает TD банк, так как эти кондо были спроектированы в основном для молодежи, впервые покупающей недвижимость.
   
4. Жилье остается надежным капиталовложением.
   Исходя из того, что крах рынка недвижимости не предвидится, а возможно лишь небольшое снижение темпов роста - не означающее падение цен, покупка дома все еще остается солидной инвестицией. Предположив, что рынок останется достаточно сбалансированным и рост общей экономики будет умеренным, в отчете TD предсказывается трехпроцентный среднегодовой рост цен на недвижимость в течение следующего десятилетия. Кроме того, рост цен на недвижимость остается более стабильным, чем прочие инвестиции, в том числе биржевые бумаги и акции. Эта стабильность гарантируется и тем, что треть цены недвижимости составляет земля и инфраструктура.

Елена Левин